中国经济值得关注的几方面问题
2011年以来，包括中国在内的新兴经济体日子都不好过，中国的经济一直处于下行之中，直到2016年一季度终于看到了希望的曙光。从市场角度上来说，中国短期的经济增长，或是经济要好于预期，通过中国的宏观经济报告可以看到一些领先指标在2016年第一季度有所复苏。与此同时，在经济复苏的过程中，我们需关注以下四方面内部结构性的问题及其潜在的风险提示。
第一，从PMI指数来看，原材料库存和产品库存指数有所上行。中国是以制造业为主的经济体，原材料与产品趋势代表着未来的预期。中国采购经济指数与原材料库存指数上行显示经济增长的预期发生了变化，从微观主体上来说出现了积极现象。
第二，经济是否走向滞胀。中国经济好不容易看到企稳现象，但是通胀还是远远高于市场预期，很多人提到PPI连续49个月处在零值以下，相当于实体部门和工业部门处在通缩的压力下，包括前期大量的信贷扩张等因素让很多人认为会有滞胀状态。的确，2016年6~7月份由于货币滞后效应的发挥，同时加上CPI翘尾因素，7月份时压力相对会比较大，但是,目前中国经济整体还是处在下行的通道，通缩压力要比通胀压力更大。
第三，天量信贷驱动骤复苏。2016年第一季度，信贷扩张极为迅猛。2009年3月份信贷额达到1.6万亿的时候，我当时认为此现象已可称之为“空前绝后”，但是,后来发现我想得太简单了。信贷规模比较好的趋势是指对非金融公司的贷款额比较高、占比较高。此外，中国短期的信贷占比说明银行不敢贷长，同时实体资金需求也不是进入实体，巨量信贷能否真正形成资本有待观察。
第四，政策变化对经济的影响。首先，投资是非常重要的驱动力，从供给端和需求端政策展开，需求扩张仍是政策之基础。“三去”对经济增长的短期影响实质上是负面的，如果没有扩大总需求，或者是通过总需求扩张对冲“三去”，那么，经济下行压力非常高。供给侧结构性改革将起到积极作用，但应警惕相关风险。其次，财政政策空间仍然较大。2016年赤字率可能扩展到3%的水平，弹性比较小。但是，财政政策应从支和收两方面来看，一方面，目前开支对于基础设施投资建设已经有所变化。另一方面，收支从减税端来说目前效果并不是很好，减税规模、财税体制改革还要进一步深化。当前，中国的债务问题最为重要，企业以及地区政府都有债务，相对来说，中央债务水平是低的，能不能通过债务转移机制把企业部门债务降低，适当提高中央部门的加入是一个努力方向。如果私人部门或是企业债务率很高、成本很高，那么，未来发展能力就会被削弱。可以想象一下80亿~90万亿的信贷量，一年如果是5%~6%的成本，降低企业自身的杠杆率对空间的波动会有多大，这是个很大的问题。最后，货币政策适度宽松。比如，传统货币政策工具仍将继续发力，降息空间较大，我们认为2016年将是降息最多的一年，降准空间有三至四次。此外，货币政策最重要的变化是流动性管理工具的变化，如果利用短期、中期的流动性做支持，借贷便利将进一步发挥其对流动性的支持。传统信贷在未来将是谨慎扩张的过程，不会再现2016年1月份天量信贷投放情况。而汇率方面，美元正处在上升的周期。
房价上涨对未来经济增长有消蚀作用
2010年流行一个笑话，讲的是，要想在北京三环买一套房子需要三百万，一个农民一年的净收入为2500元，需要种田1500年才能买得起。五年的时间过去了，如今想在北京二环边上买房子，可能要从古代西周时期开始种田了。从发展角度来说房地产市场价格的飙升，对于宏观经济是非常大的挑战，据我们团队分析，以往房价上涨与中国的利率和经济上涨有关，经济增长快，人们收入变高，可以非常容易安居。但现如今，中国的情况是，劳动力占比在快速下降，也就是说，人口老龄化在快速上升，在人口老龄化快速上升的过程中储蓄率会降低，房价如继续大幅度上涨对储蓄将是非常大的冲击。而未来经济增长的基础是什么？资源是什么？就是储蓄，房价涨得特别快，对未来经济增长及基础存在消蚀的作用，它会悄无声息地改变中国投资储蓄的方式。
中国房地产市场价格变化存在明显的周期现象，一个完整的价格变化周期长度约为三年，分为四个阶段，包括：加速上涨期、减速上涨期、加速下跌期、减速下跌期，每个阶段持续约为半年至一年，每个加速上涨增幅明显的城市，之后都会经历同样显著的增速停滞。2016年第一季度，房地产市场出现了一轮加速上涨周期，于年中进入减速上涨期，预计于2016年末或2017年出现跌势。据我们团队分析，此轮上涨的驱动因素主要为以下三点：
第一，此轮价格上涨驱动因素不同于以往地产行业复苏驱动住宅价格提升的情况，过去房价波动周期的共同特征为销售量的变化，比如市场不好库存过多的时候，售楼人员就会降价，甚至送很多东西去吸引人们买房，人们都去买房，交易面积就提升了，售楼人员的基本任务完成了，为了得到高提成就要加价了。从周期运行或是房地产产业自身调整的基本面来说，先是有交易数据后价格才会上涨，而本轮房价上涨的是价格先行而后销售量增长。我们认为有两个原因，一是信贷扩张导致钱来得太容易，钱多了就用来买房子。二是交易的过程中形成了微观的机制，微观机制促使很多人去买，中国以往的三轮房地产周期教育了我们，房价越涨越买是英明，如果越下跌越买就太不明智。
第二，此轮房地产价格变化从需求侧分析有几个因素，一是外来常住人口为潜在刚性购房需求的主要力量。据对30个城市的统计数据来看，外来人口越多的城市代表着潜在刚性需求越大，诸如：深圳、厦门、上海、北京、苏州、广州、天津等城市外来人口比较多，决定着需求量，这与各个地方产业结构紧密相关。二是就业人口比例是购房者数量的根基。有就业就代表人们在这个城市居住的时间非常长，那么，就可以把常住人口潜在的需求变为刚性的需求。例如，就业人口占常住人口比较高的深圳、厦门、福州等城市房价涨幅就较大。三是追涨杀跌的投资逻辑同样适用于房地产市场。我们发现房价收入比越高的地方房价涨得越快，是因为房子的性质发生了变化。房子的本质是用来居住的，但是人们慢慢发现不仅可以居住，还可以投资赚钱。房地产已经从基本的必需品变成投资品，未来房价会更高，因为会变成奢侈品，变成奢侈品后价格就更贵。
第三，供给侧的驱动因素主要看库存量，去库存之中，不同城市存在差异性。库存排在低位前端的几个城市排行为：深圳、北京、石家庄、上海、广州，一线城市普遍库存低，库存越低房价就越会上涨。其间也蕴藏着一个问题，房产“去库存”应分区域施政，有些城市本来就不需要“去库存”。比如，上海的库存水平只有12个月，为什么还要“去库存”？在库存非常紧张的区域，政策直接推动会导致房价大幅上涨。
综上所述，我们对35个城市从常住人口、就业人口、房价收入比、人均广义库存量的数据进行了分析，推算出来未来房价上涨潜力最大的七个城市为：厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津。当然，此项分析结果并不构成我们对房地产投资的建议。（本刊记者曹月佳报道）‘