成交至上的谈单模式，让经纪人不惜侵犯购房人的房屋知情权。
文｜王倩
上海链家事件一石激起千层浪，引发人们对于房产中介目前所存在问题的探讨。“上海链家事件”让链家成为众矢之的，然而，这一事件背后所折射出来的问题更能够引发人们的思考。目前，无论是租房还是买房，消费者对于中介的印象只有一个字“乱”，探讨房产中介的乱象，还要先回顾一下上海链家发生的两起事件。
此前链家上海公司被上海消保委曝出两起“出售问题房源、涉及违规放贷”的事件；上海住建委随之针对链家展开调查，涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格被暂停。
“对于近期上海链家公司的两起投诉事件，我们已在第一时间进行了严肃的内部调查和整改，并与客户进行了密切沟通和协商。我们对此过程中客户所遭遇的损失和困扰，致以最诚恳的歉意。”针对上海两起因不规范经营导致的官方调查风波，链家董事长左晖公开表示。同时，依据《链家地产管理人员红黄线管理规定2.0》，链家对上海链家营运总经理、大区营运总经理等两起事件的相关责任人，予以黄线处分（一年内两次黄线处分，将予以辞退），一年内不得晋升，部分负责人予以降职处理。
经纪人乱象分析
抛开事件本身不谈，只是房产中介的经纪人管理就值得去深究。然而，经纪人只是一个表面现象，而催生这种参差不齐经纪人现象的是链家乃至房产中介行业的管理模式。
这种经纪人乱象并不是链家所独有的，《商学院》记者以购房人的身份走访了我爱我家、麦田地产等比较知名的房产中介，发现经纪人乱象到处存在。成交至上的谈单模式，让经纪人不惜侵犯购房人的房屋知情权。
对于新型的互联网中介，更是鱼龙混杂。《商学院》记者下载了不同中介的APP，选择经纪人进行聊天，为了防止经纪人的恶意骚扰，中介在开发软件时设置的是在APP上进行注册选房、与经纪人沟通，经纪人无法知道购房人的手机号。而在实际操作过程中，与经纪人进行APP沟通，经纪人对于购房人手机号的兴趣要大于对购房人需求的兴趣。
那么，中介经纪人入职门槛是什么样的？记者就经纪人入职门槛、对于经纪人采取什么样的管理模式以及考核机制等问题询问链家，链家的给与的答复是链家的经纪人管理以及考核机制很多，不好一一列举，未与答复。左晖在首次回应上海链家事件中指出，“绝大多数纠纷都有我们自己的问题，我几乎还没有看到一起消费者的投诉中我们的经纪人是没有瑕疵的。”链家公关部一位工作人员告诉记者，链家对经纪人管理有严格的考核，如果经纪人对客户提供不实信息，最严重的后果是辞退。在走访过程中，记者了解到，每家中介公司对于经纪人都有着这样或那样的严格的考核制度，然而，为什么这些严格的机制被经纪人执行走了样？
关于“首付贷、过桥贷”等各种贷款
随着“北上深”房价水涨船高，越来越多的刚需族感觉如果再不趁早买房，可能以后买得起的几率越来越小。在记者走访过程中，发现众多刚需族的一个观点，在一线城市，房子越早买越好。那么问题来了，刚需族没有足够的首付怎么办？
上海链家事件回放
第一件事是经纪人隐瞒房屋事实，将有抵押的房屋在未告知客户情况下卖给客户，引起纠纷；第二件事是客户黄先生所购房屋在交完首付之后被告知房屋被三家法院查封，并且已付房款被业主挪作他用。为推动交易完成，链家为黄先生垫资，黄先生支付链家利息。这就是被上海消保委爆出的“出售问题房源、涉及违规放贷”的事件；上海住建委随之针对链家展开调查，涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格被暂停。
记者以购房人的身份在中介门店走访过程中发现，许多中介退出了一种“首付贷”的产品，甚至在某些中介门店打出了“你买房，我付钱”的宣传口号。
以链家的“首付贷”为例，在工作人员向记者展示的宣传单上，记者看到“服务居间合同+全额中介费=即可申请首付分期”的首付贷款模式，看起来能够减轻购房人的首付压力。那么事实是如此么？
宣传单上写着，首付金额=真实成交价格15%大于等于总授信额度，其意思是指，能够所借的首付金额是真实成交价格的15%，而其授信额度在最高30万元，而以家庭购房最高60万元，授信期限1-5年。不同的年限，其利息也不同。以120万的网签总房款为例，首套30%的首付，36万的首付，其中可以向链家借120*15%等于18万元。链家工作人员告诉记者，这种首付贷项目是与银行共同合作的项目，一般是走华夏银行和北京银行。这就是被外界所诟病的首付贷。外界一直质疑这种模式具有很大的金融风险。
左晖的公开回应是，“配资的事从两方面来说，第一个链家配不了资，因为我们的金融平台90%以上的业务是做的交易过程中的资金周转，比如业主原来的贷款没还完，需要资金先还上剩余贷款然后再赎房产证做交易，这里面并不能给消费者真正增加资金，甚至有可能是降资、降杠杆。”
“链家存在加杠杆的金融工具可能是首付贷款，二手房市场是做不了首付贷款的，主要原因是资金成本高。要做到一成的首付贷，需要10%的利息，这个利息需要开发商补贴，另外开发商要做一些把关，所以首付贷主要是新房业务。2015年新房业务总体交易额是1200亿元，P2P业务做了138亿元，其中做了3个亿元首付贷，现在还有1.2亿元的存量，这1.2亿元是不可能搅动市场的。”左晖公开表示。
链家同时表示，已在今年2月份停止了新房首付贷业务。然而，随着房价的不断上涨，各地开始对首付贷款进行摸底排查，就在十二届全国人大四次会议举行的记者会上，央行副行长潘功胜在称：央行与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。首付贷被彻底贴上“违法”标签。
对此，链家表示，“链家的周转型金融业务通过互联网金融创新的链家理财平台融资。链家理财平台于2014年11月29号开始试运行，是点对点，即个人对个人的网络借贷信息平台。链家理财隶属于链家网（北京）科技有限公司，是独立的法人。链家理财十分理解政府的担心，愿意积极支持并配合政府的调查及整改措施。”从记者的走访中发现，关于首付贷，并不仅仅限于新房市场，二手房市场同样适用。记者在跟一些中介工作人员交谈中明确自己是购买二手房，而工作人员也在积极向记者推荐这一首付贷业务。记者在了解中发现，包括搜房网等在内的有首付贷业务平台的互联网中介也停止了相关“首付贷”业务。
房产中介管理模式之弊
无论是经纪人的瑕疵还是金融业务的瑕疵，其背后是整个房产中介的管理模式。
在众多的房产中介门店中，记者看到，墙上贴着各种各样的员工业绩榜单，根据业绩榜单对员工进行分类，其中包括买卖业绩、租赁业绩、金融业绩。每位员工的业绩明确，数字鲜明。是否是这种业绩激励模式让众多经纪人不惜冒着巨大风险违规操作，因为只要风险避过了，绩效就是自己的？《商学院》记者不做过多解读。
在链家，工作人员告诉记者，所有房源都是公开的，昌平区的经纪人可以卖石景山区的房子，只要在同一个城市，只要你看得到房源，只要你手里有客户，全北京的房源都可以卖。在我爱我家，工作人员同样也是这样告诉记者，无论是租房还是买房，所有房源都是公开的。在中介公司看来，这种内部竞争的管理方式，一方面能够产生正面影响，促进经纪人的不断成长；而另一方面，是否也会造成恶性警长，互抢客户，产生不良影响。
是否是这种业绩激励模式让众多经纪人不惜冒着巨大风险违规操作，因为只要风险避过了，绩效就是自己的。